Návrh 5. změny územního plánu statutárního města Ústí nad Labem "Krásné Březno - lokalita I2 - Za zámkem"

A.a)  Hlavní  cíle řešení

Zadání bylo schváleno Zastupitelstvem města Ústí nad Labem dne 20. 2. 2003.

Důvodem pořízení změny územního plánu je požadavek vlastníků předmětných pozemků, kteří předpokládají jiné využití, než umožňuje platný územní plán. Nově navržené využití je podmíněno provedením úprav v urbanistické koncepci městské čtvrti Krásné Březno. Navrhovaná změna nemění zásadně vazby v rozsahu platného územního plánu. Na základě tohoto požadavku vlastníků rozhodlo zastupitelstvo města Ústí n. Lab. o pořízení 5. změny územního plánu (usnesení ZM č. 30/99).

Hlavním cílem, vytvářejícím předpoklady pro budoucí rozvoj území, je změna funkčního využití větší části lokality I2 - Za zámkem v městské čtvrti B4 - Krásné Březno z individuálního bydlení na občanskou vybavenost (OV2 – Za zámkem).

Z toho důvodu byla v rámci změny územního plánu vyhodnocena kompatibilita daného záměru s funkcemi dle platného ÚPn včetně nároků na dopravní vazby a zajištění technické infrastruktury (v rámci změny územního plánu zatím jen ve vztahu k zamezení případných střetů s novými rozvojovými plochami).

A.b)  Zhodnocení vztahu dříve zpracované a schválené územně plánovací dokumentace

Záměr změny územního plánu neodporuje koncepci vyjádřené v nadřazené ÚPD - ve 2. Změnách a doplňcích ÚP VÚC Severočeské hnědouhelné pánve (jde o jedinou dosud platnou nadřazenou ÚPD). Pro řešení změny z  nadřazené ÚPD nevyplývají žádné  požadavky.

Záměr změny ÚPn je zároveň v souladu (resp. není v rozporu) se zásadami řešení ÚPD města, jako jsou např. tyto (viz kap. Charakter městské čtvrti B 4 Krásné Březno – subkap. Negativní prvky a Návrh):

…Velkým zdrojem hluku je dopravní koridor silnic a železnic vedený po obou březích Labe…

 …Při přestavbě a dostavě v prostoru pod sídlištěm Krásné Březno ponechat nezastavěný pruh kolem Neštěmické ulice a osázet jej ochranným pásem zeleně, kterým bude realizována navržená směrná trasa biokoridoru lokálního ÚSES mezi ZOO a Pekelským potokem…

… S oživením – obnovou centra souvisí i nová výstavba na nových či regenerovaných plochách…

… V návaznosti na restrukturalizaci funkčního využití plochy na levém břehu Pekelského potoka sadovnicky upravit jeho břehovou zónu a v horní části toku tak realizovat navrženou trasu lokálního biokoridoru…

V současné době není platný dokument programu rozvoje města a z rozpracované verze nevyplývají žádné požadavky. Rovněž z programu rozvoje okresu a kraje nevyplývají žádné požadavky.

 A.c)  Vyhodnocení splnění zadání změny územního plánu

Řešená změna ÚPn respektuje podmínky a požadavky uvedené v zadání. Nejdůležitější z nich jsou uvedeny v následujícím výčtu:

-         Nekonfliktní vazba na okolní bydlení, přírodní a krajinné prvky a na zámecký park. Splněno.

-         Dopravní napojení na stávající komunikace ulic Podmokelská a Na Sklípku. Splněno.

-         Určení regulativu stojící dopravy (kapacity parkovacích míst). Splněno.

-         Nedílnou přílohou návrhu změny bude “Hodnocení krajinného rázu” ve vazbě ke skalnímu masivu Kanon, navazujícímu k zalesněnému zelenému vrchu a Zámeckému parku. Splněno.

-         V návrhu budou vymezeny nezastavitelné plochy, např. pro ochrannou zeleň a obecně nezastavitelné plochy z titulu ochrany kulturních památek, přírody a bytové zástavby. Splněno.

-         Změna funkčního využití lokality nesmí vyvolat změny na tvorbu a ochranu ŽP, zdravých životních podmínek, na využitelnost přírodních zdrojů a ochranu krajiny a na ÚSES. Splněno.

-         Stávající okrasná, vzrostlá zeleň, stromy a keře, nacházející se v areálu býv. zahradnického podniku, bude zachována nebo nahražena. Splněno.

-         Podél Pekelského potoka je navržen lokální biokoridor, v případě realizace obč. vybavenosti bude v rámci stavby z této části LBK 33/34 vytvořen funkční celek zvýšením druhové diverzity dřevin. Splněno.

-         Změna úz. plánu bude respektovat stávající územní plán v odvětvích koncepce dopravy, technického vybavení a nakládání s odpady, tzn. změnou funkčního využití nebudou následně vyvolány změny v těchto koncepcích. Splněno.

-         Pro vytápění lokality bude přednostně využit způsob CZT z Teplárny Ústí n. L. Splněno.

-         Řešení dopravního napojení předmětné lokality nespadá do stupně ÚPO, proto nebude navrhováno v podrobnosti (obsahu a formě) odpovídající regulačnímu plánu. Splněno.

-         Z projednání zadání vyplynul požadavek na napojení řešené lokality s novým funkčním využitím na silnici I/62 ve směru do Ústí n. L. i Děčína. Splněno částečně (podrobněji bude předmětem řešení regulačního plánu – v souladu s vyhodnocením stanovisek k návrhu zadání).

-         Několik připomínek k zadání ze strany veřejnosti se týkalo podstaty změny funkce. Přestože tento požadavek na zachování funkce individuálního bydlení nebyl ve výsledné verzi zadání obsažen, snažil se zpracovatel alespoň částečně těmto podnětům vyhovět. Výsledkem je vytvoření dvou nových lokalit, z nichž jedna (podél. ul. K. Světlé) bude i nadále určena pro individuální bydlení. Kromě toho toto řešení reaguje i na výsledky hodnocení krajinného rázu (díky tomu bude dosaženo příznivějších dimenzí, objemů a proporcí hmot).

A.d)     Vyhodnocení souladu s cíli územního plánování (§ 1 odst. 2 zákona)

Řešená změna zasahuje do původní urbanistické koncepce pouze z hlediska lokálního významu. Změna ovlivní využitelnost tohoto území, proto je důležité dbát na organické začlenění konkrétních staveb navrženého obchodního a sportovně rekreačního centra do stávající struktury krajiny a okolní zástavby, jakož i na zachování existujících vazeb tak, aby byl co nejméně narušen ráz krajiny. Toho je v úrovni územního plánu dosaženo pomocí regulativů a stanovením dalších podmínek.

Navržené řešení se snaží odpovídat zásadám a účelům územního plánování (ve smyslu vytváření předpokladů k dosahování trvajícího souladu přírodních, civilizačních a kulturních hodnot v území).

Za silné stránky lze z tohoto pohledu považovat:

-         funkční zhodnocení části území – v městské čtvrti Krásné Březno vznikne komplexně řešené centrum zahrnující funkce obchodní, společensko kulturní a sportovně rekreační

-         propojení sídliště, zámeckého parku a rodinné zástavby pomocí víceúčelového areálu. který bude významým urbanistickým celkem ve smyslu kompozice, dopravních vazeb na různých úrovních (místní obsluha, pěší, cyklistická), řešení krajiny a parteru

-         zkvalitnění veřejné zeleně – hodnotná zeleň zůstane zachována nebo bude nahražena, dojde k novým výsadbám a celkovému zlepšení zejména propojením přes upravený potok do zámeckého parku a vytvořením veřejné zeleně mezi objekty (průchozí centrum KRAB) a novými RD při ul. K. Světlé

-         vliv na zaměstnanost – vytvoření nových pracovních příležitostí, včetně očekávaného nepřímo vyvolaného zvýšeného zájmu o služby v okolí

Neutrální stránky:

-         uchování kvalitních životních podmínek – intenzivnější využití území (oproti současnému, resp. původně navrženému stavu) bude vyváženo kvalitou řešení a zpřístupněním celé lokality (vzniknou nové vazby)

-         nárůst dopravy v území bude kompenzován komplexně řešenou dopravou (ve smyslu systémovém), kdy veškerá nákladní doprava (zásobování) i osobní (pro příjezd do obch. střediska) bude využívat pouze stávající vyčleněné komunikace, u nichž zvýšení dopravní zátěže nebude mít negativní vliv na plochy bydlení; další kompenzací nárůstu dopravy bude vytvoření jednotně budovaného celku s užitím odpovídajících povrchů a materiálů) a výrazné zvýšení parkovacích možností v lokalitě, zlepší se průchodnost lokality pro pěší

Slabé stránky:

-         dojde k záboru zemědělské půdy (která ale není pro tyto účely využívána, k záboru by došlo i pokud by zůstal původní návrh)

 B    ŘEŠENÍ  ZMĚNY ÚZEMNÍHO  PLÁNU

            B.a)  Vymezení řešeného území podle katastrálních území obce

Změna ÚPn se týká pouze katastrálního území Krásné Březno. Celé řešené území je součástí administrativního území města Ústí nad Labem.

Řešené území vychází z vymezení v zadání, tzn. zahrnuje stávající lokalitu B4 OV-2 Za zámkem v celkovém (upřesněném) rozsahu cca 16,3 ha. Hranice je vymezena ze severu pozemky stávajících rodinných domů v ul. Karolíny Světlé (včetně), dále z východu ulicí K. Světlé a východním okrajem pozemku Vodáren (včetně), z jihu ulicí Podmokelskou (jednosměrného úseku od sil. I/61 ve směru od Neštěmic), ze západu Pekelským potokem a ulicí Hřbitovní (přibližně v ose). Vzhledem k některým nutným korekcím (např. v souvislosti s řešením lokálního biokoridoru podél Pekelského potoka) je tato hranice považována za orientační - ve smyslu zahrnutí širšího pásu nad rámec vymezení (v odůvodněných případech).  Graficky je řešené území vymezeno ve výkresech širších vztahů a rovněž v dalších výkresech.

B.b)     Základní předpoklady a podmínky vývoje obce a ochrany přírodních, civilizačních a kulturních hodnot území

Význam a funkce lokality ve struktuře osídlení byly popsány v kapitole 4. zadání změny ÚPn.

V řešeném území se nachází jediný prvek územního systému ekologické stability lokálního významu - navržený (nefunkční) lokální biokoridor podél Pekelského potoka, procházející po severozápadním okraji řešeného území. Vzhledem k poloze je lokalita obklopena dalšími prvky ÚSES po okrajích téměř ze všech stran. Funkční lokální biocentrum je v jižní části přírodního prvku Kanon (jihovýchodně od řešené lokality), odtud pokračuje lokální biokoridor severním směrem k Bažantnici. V prostoru severně od ř. ú. je napojen biokoridor směřující na jihozápad k zámeckému parku (a dále na západ). Tento LBK je v části kopírující Pekelský potok nefunkční.

Tyto prvky lokálního ÚSES budou respektovány (ÚSES rovněž v kap. B.i) – Návrh místního ÚSES). Není dotčen nadregionální a regionální ÚSES vymezený v nadřazené ÚPD – 2. změny a doplňky ÚPn VÚC Sokolovské hnědouhelné pánve.

            V souladu s požadavky OŽP MmÚ bylo zpracováno hodnocení vlivu změny využití území na krajinný ráz (závěry viz kap. B.l.l. – Vyhodnocení předpokládaných důsledků navrženého řešení na životní prostředí, celé hodnocení krajinného rázu viz samostatná  příloha č. 2 této změny).

Lokalita se nachází na okraji území s archeologickými nálezy. Pro řešení změny ÚPn z toho nevyplývají žádné požadavky.

V řešeném území se nenachází žádná kulturní památka zapsaná v ústředním seznamu kulturních památek. Součástí řešeného území není ani památkově chráněné území. Při návrhu výstavby obchodního a sportovně rekreačního centra bude respektován nedaleký zámek s parkem a kostel sv. Floriána (kostel vzdálen od hranice řešeného území cca 150 m, zámek 100 m). Kostel sv. Floriána je zapsán v seznamu nemovitých kulturních památek (čís. rejstříku 43239 / 5-3520), zámek pod č. 42818 / 5-272. Vzhledem k existenci blízkého sídliště, které se svojí hmotou od památek spíše odvrací (přestože k nim má daleko bezprostřednější vztah), je zapojení nového centra do kontextu urbanistických a architektonických souvislostí mimořádně důležité - ve smyslu respektování a přizpůsobení se stávajícím hodnotám. Konkrétní řešení přispěje ke zkvalitnění prostředí, dojde k funkčnímu propojení jednotlivých částí území pomocí sítě pěších komunikací, v neposlední řadě bude zhodnocené území inspirací pro dotvoření a zkvalitnění okolního parteru.

Na základě zjištěných skutečností je možno konstatovat, že navrhovaný záměr bude představovat slabý až středně silný zásah do podstatných hodnot krajinného rázu, nedojde však k podstatnému snížení a změně krajinného rázu resp. k narušení krajinného rázu (podrobněji viz samostatná příloha č. 2 návrhu změny – Hodnocení krajinného rázu).

B.c)     Návrh urbanistické koncepce

            Základní urbanistická koncepce stanovená platným územním plánem se nemění. Předmětem řešení této změny je změna funkčního využití lokality I-2 Za zámkem v městské čtvrti B-4 Krásné Březno z individuálního bydlení na občanskou vybavenost (OV-2 Za zámkem). Z pohledu ÚPD města je možno ji považovat za změnu lokálního významu.

Řešená změna ÚPn představuje záměr, který se  dotkne urbanistického výrazu této části města. Dosud periferní území nabyde na významu. Severovýchodní část lokality přiléhající k ulici Karolíny Světlé bude zastavěna pásem rodinných domů, které tak navážou na stávající rodinnou zástavbu v okolí. Celá zbývající část lokality (její naprostá většina) bude využita pro obchodní a sportovně rekreační centrum s kapacitně odpovídajícími parkovišti a veřejnou zelení. Plochy zeleně zde budou plnit několik důležitých funkcí: kompoziční prvek, ÚSES, izolační a ochranná funkce, rekreační využití.

Z hlediska urbanistické koncepce jde o začlenění staveb obchodního a sportovně rekreačního centra do organismu městské čtvrti, kde se okolní stávající zástavba vyznačuje. značnou různorodostí (zámek, gotický kostel, sídliště, rodinné domy vystavěné v různých obdobích, individuální chaty, technické vybavení). Dalším významným prvkem je krajinné prostředí – údolí Pekelského potoka a svahy na severovýchodě. Pro řešení lokality z toho vyplývá, že navržené objekty se nebudou snažit vytvářet výraznou pohledovou dominantu a pro urbanistické “scelení” stávajících a navržených staveb bude v maximální míře využita zeleň (využití hodnotné zachované zeleně, užití pásů izolační a ochranné zeleně a navržené dosadby podle konkrétního řešení lokality)

Změna ÚPn, potažmo připravovaná výstavba obchodního a sportovně rekreačního centra bude z urbanistického hlediska znamenat:

-         začlenění nevyužitého území do organismu města v nových souvislostech

-         zhodnocení atraktivní plochy (ucelená lokalita s komplexním řešením zástavby, dopravy, zeleně, parteru, vnějších vazeb)

-          zkvalitnění veřejné zeleně – hodnotná zeleň zůstane zachována, dojde k novým výsadbám a celkovému zlepšení

Plocha pro navržené využití je graficky dokumentována v hlavním výkresu.

B.d)     Návrh členění území obce na funkční plochy a podmínky jejich využití

            Platný územní plán stanovuje několik kategorií funkčních ploch a podmínky jejich využití výčtem určených, přípustných a nepřípustných činností. Pro jednotlivé městské čtvrtě a lokality jsou dále stanoveny závazné regulační podmínky. Tyto podmínky jsou také součástí obecně závazné vyhlášky č. 45/1996 v platném znění.

Změna ÚPn se týká jediné lokality v rámci vnějšího města (B4 – Krásné Březno). Předmětem je:        - rozdělení lokality

- změna funkčního využití.

Lokalita B4 I-2 – Za zámkem bude rozdělena tak, že zanikne, místo ní budou dvě nové lokality:        - B4 OV-2 Za zámkem

                          - B4 I-2 Karolíny Světlé.

Funkce nové lokality B4 OV-2 Za zámkem bude “občanská vybavenost” – OV (tzn. jiná funkce oproti původnímu „individuálnímu bydlení“ – I). Vesměs jde o rozvojové plochy v transformačním území, z menší části o zařízení vodáren, v celkovém rozsahu cca 13,09 ha.

Touto plochou pro občanskou vybavenost se rozumí území s převahou přípustných a obvyklých činností, dějů a zařízení poskytujících služby netechnického zaměření - obchodu a nevýrobních služeb (O) a sportu a rekreace (R). Tato plocha je určena výlučně k umístění takto označeného druhu občanské vybavenosti.

Plocha občanské vybavenosti má povahu otevřeného areálu, v jehož rámci jsou poskytovány veřejnosti služby nadměstského, městského a čtvrťového významu a dosahu.

Podmíněně přípustné jsou bezprostředně s druhem občanské vybavenosti souvisící činnosti, děje anebo zařízení obslužné.

Nepřípustné jsou veškeré činnosti, děje a zařízení, které nadměrně narušují prostředí nebo takové důsledky vyvolávají druhotně, včetně činností a zařízení chovatelských, pěstitelských a které buď jednotlivě nebo v souhrnu překračují stupeň zátěže, měřítko anebo režim stanovený obecně závaznou vyhláškou nebo regulačním plánem.

Pro tuto novou lokalitu B4 OV-1 Za zámkem se stanovují závazné regulační podmínky: Transformační území, regenerace rozsáhlé plochy zahradnického podniku na obchodní a sportovně rekreační centrum.

            Funkce druhé nové plochy B4 I-2 Karolíny Světlé bude „individuální bydlení“ – I (tzn. stejná funkce s původní). Zčásti se jedná o stávající plochy bydlení (východní strana ulice Karolíny Světlé), zčásti o rozvojové plochy, v celkovém rozsahu cca 3,21 ha.

            Plochou určenou k využití pro individuální bydlení je území s výraznou převahou obytných činností, dějů a zařízení a s nimi souvisících činností, dějů a zařízení poskytujících služby pro bydlení, a to v individuálních domech, jimiž se rozumí rodinné domy, popřípadě nájemní vily.

            Přípustné a obvyklé jsou rovněž činnosti, děje a zařízení poskytující služby, zejména sportovní, rekreační, dopravní a technické nepřekračující významem místní dosah.

            Podmínečně přípustné jsou činnosti, děje a zařízení typu jednotlivých zdravotnických ordinací, malých administrativních, projektových a jiných pracovišť, nenarušující sousedství a obytnou pohodu. Plochy určené pro tyto podmínečně přípustné činnosti nesmí překračovat plochy pro bydlení.

            Nepřípustné jsou veškeré činnosti, děje a zařízení, které nadměrně narušují prostředí nebo takové důsledky vyvolávají druhotně, včetně činností a zařízení chovatelských, pěstitelských a které buď jednotlivě nebo v souhrnu překračují stupeň zátěže, měřítko anebo režim stanovený obecně závaznou vyhláškou nebo regulačním plánem.

Pro tuto novou lokalitu B4 I-2 Karolíny Světlé se stanovují závazné regulační podmínky: Stabilizované a transformační území, stávající a doplněná výstavba rodinných domů.

             B.e)  Limity využití území včetně stanovených záplavových území

Pro řešené území se uplatňují následující limity:

Využití území:

-    způsob využití území vyplývající ze schválené ÚPD (ÚPNSÚ ÚL – schvál. 1996), Pozn.: V konkrétní řešené lokalitě dochází ke změně využití.

Ochrana lesa:

-    pásmo 50 m od kraje lesa

Ochrana technické infrastruktury – zásobování vodou

-    ochranné pásmo vodovodního řadu (1,5 m)

-    ochranné pásmo vodního zdroje

-    ochranné pásmo vodohospodářského zařízení

Ochrana technické infrastruktury – odvádění a čištění odpadních vod

-    ochranné pásmo kanalizační stoky (1,5 m)

Ochrana technické infrastruktury – zásobování elektrickou energií

-    ochranné pásmo kabelového vedení VN 22 kV (1 m)

-    ochranné pásmo trafostanice (7, resp. 2 m)

Ochrana technické infrastruktury – zásobování plynem

-    ochranné pásmo nízkotlakého plynovodu (1 m od potrubí na každou stranu)

Ochrana technické infrastruktury - telekomunikace

-    ochranné pásmo podzemního vedení telekomunikační sítě (1,5 m)

Ochranné pásmo zařízení na výrobu a rozvod tepelné energie

            - 2,5 m

Ochranné pásmo trolejbusové dráhy

            - 30 m od krajního trolejového drátu

Záplavové území

            - při vyústění Pekelského potoka do Labe (zakresleno v grafické části)

B.f)   Přehled a charakteristika vybraných ploch zastavitelného území

Jediná plocha řešené změny územního plánu se nachází ve vnějším městě (B),  v městské čtvrti Krásné Březno (B4). Vymezená plocha zahrnuje celou stávající lokalitu I-2. Jedná se o plochu bývalého zahradnického podniku v prostoru mezi Pekelským potokem protékajícím po okraji zámeckého parku a ulicí Karolíny Světlé, která uzavírá řešené území na východní straně navazujícím přrodním prvkem “Kanon”.

Navrženou plochu se navrhuje rozdělit (z původní lokality B4 I-2 Za zámkem) na dvě lokality - B4 OV-2 Za zámkem a B4 I-2 Karolíny Světlé. První lokalita bude určena pro výstavbu obchodního zábavního centra, druhá lokalita doplní stávající obytnou zástavbu na východní straně území. Vymezení lokalit je graficky znázorněno v hlavním výkresu.

V grafické části jsou vyznačeny nezastavitelné plochy v rámci současně zastavěného území, resp. zastavitelného území. Jedná se o pás mezi navrženým zařízením obč. vybavenosti a bydlením, určený pro ochrannou zeleň z titulu ochrany obytné zástavby.  Kromě toho je v jižní části řešeného území navrženo zachovat jako nezastavitelné plochy kolem zařízení vodáren a pás směrem k zámeckému parku (z titulu ochrany území před vlivy dopravy – komunikace I/61). Obecně nezastavitelné plochy z titulu ochrany přírody (ÚSES, břehová čára toku) jsou na západním okraji řešeného území – podél Pekelského potoka.

B.g)     Návrh koncepce dopravy, občanského a technického vybavení a nakládání s odpady

B.g.1.  Dopravní řešení

Předmět změny územního plánu nevyvolá nutnost zásahu do koncepce dopravy. Navržené úpravy řeší pouze upřesnění napojení a přímou obsluhu lokality.

Napojení: Hlavní automobilový příjezd a výjezd z areálu pro osobní i nákladní dopravu vč. zásobování bude ulicí Podmokelskou, z jejího jednosměrného úseku. Tzn. že takto bude umožněn příjezd ve směru od Děčína a Neštěmic, s výjezdem směr centrum. Vedlejší dopravní obsluha (s vyloučením zásobování nákladními auty) bude z ulic Na sklípku a Hřbitovní. Příjezd pro osobní dopravu ve směru z centra Ústí n. L. bude řešen ulicemi Drážďanskou a Na sklípu, výjezd směr Děčín ulicemi Na sklípku a Podmokelskou. Podle konkrétního řešení lze uvažovat s dalším podružným vjezdem ulicí Karolíny Světlé (z jižní části kolem zařízení vodáren). V tomto případě by byl vjezd určen rovněž pouze pro osobní dopravu. Dopravní napojení obytné lokality bude ze stávající ulice Karolíny Světlé (odbočením z Hřbitovní ul. v severní části řešeného území).

Realizací navrženého řešení dojde ke zvýšení četnosti dopravy v území, nicméně předpokládaná struktura a rozložení dopravní zátěže v lokalitě by neměly znamenat zhoršení životních podmínek. Předpokladem toho je organizace jednotlivých druhů dopravy (obsluha areálu nákladní dopravou usměrněná do koridoru Podmokelské ul., osobní automobilová doprava vedená stávajícími páteřními komunikacemi (Podmokelská, Na sklípku, Drážďanská, Hřbitovní).

Doprava v klidu: Parkovací plochy budou zajištěny v rámci řešeného území. Stanovuje se regulativ stojící dopravy, vycházející ze zpracované předběžné urbanistické studie, podle níž se v areálu počítá přibližně s 1 300 parkovacími místy. Konkrétní návrh parkovišť bude věcí dalšího technického a organizačního řešení. Uvedená hodnota 1 300 míst pro osobní auta odpovídá urbanistickým ukazatelům a lze ji považovat za objektivně stanovenou.

Městská hromadná doprava – v území je stabilizována a pro obsluhu nově navržených záměrů bude vyhovující trasově i co se týká zastávek MHD. Pro obsluhu budoucího areálu občanské vybavenosti jsou vhodně založeny zastávky trolejbusu č. 56 a 59 „Zahradnický podnik“ v ulici Na Sklípku, k této zastávce bude směrována hlavní pěší trasa od areálu OV. Pro navržené rodinné domy v ul. Karolíny Světlé budou sloužit rovněž stávající trolejbusové zastávky „Obvodová“. Ochranné pásmo trolejbusové dráhy (30 m od krajního trolejového drátu) nebude řešením dotčeno. V pěší dostupnosti je ještě konečná zastávka autobusové linky č. 5 „Krásné Březno“ (u kostela, poblíž křižovatky ul. Na Sklípku / Podmokelská).

Cyklistická doprava:  Dle podrobné studie „Cyklistické trasy na území města Ústí nad Labem, II. část – návrh řešení“ (zprac. Ing. Vladimír Budinský, V/2001), neprochází řešeným územím žádná trasa. V blízkosti jsou cyklistické trasy „A“ (mezi žel. tratí a Labem – vedená Pekařskou ulicí) a trasa „H“ (vedená sídlištěm Kr. Březno a Neštěmickou ul. do sídl. Pod Vyhlídkou). Tento ÚTP vychází z platné ÚPD města a v dané problematice ji zpodrobňuje (viz. OZV č. 45/1996, čl. 45, odst. 2). V tomto smyslu je nutné považovat trasy za stabilizované.

Pěší doprava: Síť pěších komunikací a prostranství bude doplněna a zkvalitněna v úzké vazbě na řešení navrženého areálu OV. Dojde k novým propojením ul. Karolíny Světlé (lokalita individuálního bydlení) a zastávek MHD v ul. Na sklípku, nová pěší komunikace bude založena podél Pekelského potoka. Konkrétní řešení bude předmětem dalšího stupně ÚPD.

Ostatní druhy dopravy (železniční, letecká, vodní) nejsou změnou dotčeny.

B.g.2.              Občanské vybavení

Řešená změna ÚPn bude představovat rozsáhlé zásahy do celkové koncepce občanského vybavení. Podstatná část stávající lokality B4 I-2 bude využita pro obchodní a sportovně rekreační centrum (předběžně, dle zpracované urbanistické studie, se zde uvažuje s polyfunkčním objektem obsahujícím univerzální supermarket, hobby market, další obchodní jednotky a restaurační zařízení, kina, hřiště a jiná sportoviště pro neorganizované trávení volného času, relaxační zařízení apod., s přiměřeným příslušným zázemím).

Tato navržená změna ÚPn by neměla mít negativní vliv na ostatní funkční složky v území.

B.g.3.              Vodní hospodářství

B.g.3.1. Zásobování pitnou vodou

Zásobování lokality je řešeno ze stávajícího vodovodního systému napojeného na blízký vodojem Kanon (2 x 240 m³, situovaný na kótách 201,70/206,70 m n. m). V jižní části řešeného území (jižně, při ul. Karolíny Světlé) se nachází zařízení SčVK, odkud je napojena vodovodní síť v území (vodovodní zásobní řad vedený ulicí Karolíny Světlé do sídliště Krásné Březno, resp. ul. Podmokelskou – jižně od zámeckého parku) Změnou územního plánu nebude dotčena koncepce zásobování vodou. Navržené zařízení občanské vybavenosti a rodinné domy budou napojeny na stávající síť. Vzhledem k dosud nekonkretizovaným požadavkům na zajištění předpokládaného nárůstu potřeby vody se stanovují tyto obecné podmínky napojení:

-       množství pitné vody z veřejné sítě pro navrženou lokalitu nesmí zhoršit úroveň zásobování vodou pro stávající odběratele,

-       v případě, že stávající kapacita sítě těmto potřebám nevyhoví, bude řešeno rekonstrukcí, posílením vodovodního řadu apod.,

-       množství vody musí vyhovovat požadavkům na zajištění požární vody.

Pozn.: Změna ÚPn řeší pouze změnu funkce zastavitelného území. Přestože se připravuje konkrétní záměr, nepřísluší tomuto stupni ÚPD jít do výrazně větší podrobnosti, než je v existujícím ÚPn.

V řešeném území nejsou ochranná pásma vodních zdrojů.

B.g.3.2. Odkanalizování

Odkanalizování řešeného území bude řešeno napojením na stávající dešťovou a splaškovou kanalizaci.

Splašková kanalizace

Po západním okraji lokality je veden hlavní kanalizační sběrač DN 800 (podél Hřbitovní ulice), ve správě SčVK a.s. Ústí n. L. Sběrač s přečerpáním do stoky „Y“ je napojen na ČOV Neštěmice. Navržené zařízení obč. vybavenosti bude napojeno na tento DN 800. Pro napojení navržených rodinných domů v ul. Karolíny Světlé se počítá s prodloužením stávajícího řadu v této ulici. Změnou územního plánu nebude dotčena koncepce odkanalizování. Likvidace odpadních vod (u veškerých investičních staveb) bude řešena v souladu se zákonem č. 254/2001 Sb., o vodách, v platném znění a v souladu se souvisejícími předpisy (budou dodrženy ukazatele příslušných Nařízení vlády).

Dešťová kanalizace

Povrchové vody z extravilánu, balastní a srážkové vody tvoří v současné době značný podíl z celkového množství odpadních vod. Z důvodu zmenšení zatížení městské kanalizace povrchovými vodami je navržena řada dílčích řešení dle těchto principů:

-       veškerá nově navrhovaná kanalizace bude řešena jako oddílná,

-       srážková voda ze zelených ploch zůstane na území a přirozeným způsobem bude zasakovat,

-       srážková voda ze zpevněných ploch v areálech (příjezdové komunikace, parkoviště) bude svedena přes lapák ropných látek do dešťové kanalizace – v konkrétním případě hlavně do nově vybudované dešťové stoky DN 250 (vedené podél Hřbitovní ul. v úseku cca 70 m od křižovatky ulic Neštěmická, Hřbitovní a U Studánky až k vyústění do Pekelského potoka za jeho podchodem pod Hřbitovní ulicí),

-       srážková voda ze střech bude svedena přímo do dešťové kanalizace, na které může být v případě potřeby navržena retenční nádrž (dle požadavků provozovatele kanalizace), za účelem zpomalení odtoku do recipientu.

            Uvedené principy řešení vytvoří předpoklady, aby změnou ÚPn nedocházelo k přetížení kanalizace a ke zhoršování odtokových poměrů v toku Labe.

Ze souvisejících záměrů se připravuje rekonstrukce vodní nádrže v zámeckém parku (DÚR, 12/2004, zprac. TerénDesign, s.r.o, Teplice). Přítok vody bude napojen na Pekelský potok s vtokovým objektem a lapačem splavenin přibližně v prostoru u trolejbusové smyčky. Úsek do zámeckého parku bude veden v potrubí, další část před nádrží otevřeným korytem. Vyústění do Pekelského potoka bude řešeno rovněž otevřeným korytem       

B.g.4.              Zásobování elektrickou energií

Řešené území je napojeno podzemním VN vedením – kabelem 22 kV – od jihu (ul. Podmokelská) do prostoru býv. zahradnického podniku, kde je trafostanice. V areálu jsou rozvedeny podzemní NN kabely. Systém napojení lokality zůstane zachován, přestože trafostanice a NN rozvody budou muset být zrušeny z důvodu nekompatibility s navrženým řešením obchodního a sportovně rekreačního areálu. Umístění a velikost nové (příp. nových) trafostanic bude upřesněno následně v souladu s konkretizovaným řešením záměru. Předpokládá se umístění v rámci objektu obč. vybavenosti. V lokalitě rodinných domů je možné navrhnout další trafostanici napojenou kabelovým napaječem VN 22 kV, podle požadovaných příkonů budoucích investorů.

B.g.5.              Zásobování plynem a teplem

Obě energetická média jsou v dosažitelné vzdálenosti (severně od řešeného území). Pro vytápění lokality bude přednostně využito zásobování z CZT z Teplárny Ústí n. L. Parokondenzační potrubí prochází ul. Keplerovou a Hřbitovní směrem do sídliště Pod Vyhlídkou.

Dále platí obdobně totéž, jako v případě vodního hospodářství (množství tepla, resp. plynu pro navržený areál z veřejné sítě nesmí zhoršit úroveň zásobování těmito médii pro stávající odběratele, v případě zvýšených nároků bude řešeno posílením stávajících vedení, resp. novými). 

B.g.6.              Telekomunikace

Změnou ÚPn nevznikají žádné zvláštní nároky na telekomunikační síť. Lokalita je v oblasti s možností napojení na jednotnou telefonní síť, konkrétní přípojky budou řešeny individuálně na základě požadavku na potřebný počet požadovaných linek. Ochranné pásmo PVTS činí ve smyslu § 92 zák. č. 151/2000 Sb. 1,5 m na obě strany od krajního vedení. V ochranném pásmu je mimo jiné zakázáno umisťovat stavby a vysazovat trvalé porosty.

B.g.7. Odpady

Nakládání s odpady v Ústí nad Labem vyhovuje platné právní úpravě a běžnému standardu v ČR - viz OZV č. 82/2001 (v platném znění), která stanoví systém shromažďování, sběru, přepravy, třídění, využívání a odstraňování komunálních odpadů včetně systému nakládání se stavebním odpadem na území města Ústí nad Labem. Změna ÚPn nevyvolá nutnost úprav v koncepci odpadového hospodářství.

B.h)     Vymezení ploch přípustných pro dobývání ložisek nerostů a ploch pro jeho technické zajištění

            Z hlediska ochrany ložisek nerostných surovin a těžby nejsou v dotčeném území řešeném změnou ÚPn žádné zájmy (nenacházejí se zde výhradní ložiska nerostných surovin).

B.i)  Návrh místního územního systému ekologické stability

Řešené území se nachází v terénně i vegetačně kompaktním prostoru vytvářejícím dojem polouzavřeného údolí. Tento prostor je determinován původním areálem zahradnictví a jasným vymezením okolí: na východě je obklopen svahem přírodního prvku Kanon se smíšenou chatovou a rodinnou zástavbou přecházející na severu v řadu rodinných domů, dále ze západu sídlištní zástavbou a na jihozápadě zámeckým parkem a izolační zelení.

Místní ÚSES je stabilizován navrženým řešením dle územního plánu města. V řešeném území se nachází jediný prvek územního systému ekologické stability lokálního významu - navržený (nefunkční) lokální biokoridor podél Pekelského potoka, procházející po severozápadním okraji řešeného území. Tento LBK označený jako č. 33/34 vede od biocentra v prostoru Fričovy vyhlídky k jihu, severně od řešeného území se stáčí k západu a přibližně u křižovatek ul. Na sklípku a K. Světlé přechází do prostoru Pekelského potoka, jehož tok sleduje až k zámeckému parku. Zde se LBK odklání k západu a po průchodu zámeckým parkem obchází zámek ze severu a dále pokračuje sídlištěm Krásné Březno do západní části Neštěmické ul. – směr ZOO a Mariánský vrch. Toto vymezení vychází z provedeného upřesnění ÚSES (dle digitálního podkladu MmÚ) a v prostoru západně od ř. ú. se průběh liší od původního vymezení v úz. plánu z r. 1996 (zde LBK vůbec neprocházel sídlištěm Kr. Březno ani nesledoval tok Pekelského potoka, ale jen ho křížil a přešel do osy Neštěmické ul. přibližně u křižovatky s ul. K Mlýništi a Na Sklípku). Z východní strany (zcela mimo ř. ú.) prochází druhý LBK – rovněž z biocentra v prostoru Fričovy vyhlídky, je veden přes remízek a luční porosty svahu pod sídlištěm Pod Vyhlídkou k biocentru vymezenému v lesních porostech prudkých srázů ostrohu mezi Krásným Březnem a Neštěmicemi (jihovýchodně od ř. ú.).

 B.j)      Vymezení ploch veřejně prospěšných staveb, asanací a asanačních úprav

Změnou ÚPn nedochází k žádným úpravám ve vymezení veřejně prospěšných staveb.

Přestože v zadání změny nebyly žádné asanace požadovány, je zřejmé, že řešení navrženého areálu občanské vybavenosti na ploše býv. zahradnického podniku vyvolá některé potřebné zásahy. Podle charakteru budoucí zástavby se dá předpokládat požadavek na demolici ubytovny, provozní budovy bývalého zahradnictví a dočasné stavby v jihozápadní části areálu.

Tyto navržené asanace jsou zakresleny ve výkresu veřejně prospěšných staveb, asanací a asančních úprav.

            B.k)     Návrh řešení požadavků civilní ochrany

Vzhledem k uvažovanému záměru se v lokalitě předpokládá zvýšená koncentrace obyvatelstva. Požadavky ochrany obyvatelstva v souladu s § 20 vyhlášky č. 380/2002 Sb. byly ze strany DOSS specifikovány pro vybranou problematiku. K jednotlivým požadavkům:

Oblast varování a vyrozumění zaměstanců a návštěvníků komplexu: - bude řešeno jednotným rozhlasovým systémem v areálu, s nouzovým zajištěním při výpadku elektřiny (podrobně v rámci projektové přípravy).

Řešení ukrytí zaměstanců a návštěvníků komplexu: – v rámci areálu bude navrženo vybudování protiradiačních úkrytů (bude upřesněno následně podle konkretizovaných požadavků DOSS). Velikost a počty úkrytů budou navrženy v dalších fázích, v závislosti na upřesněných kapacitách řešeného areálu.

Zabezpečení prostředky individuální ochrany: - bude řešeno rovněž v podrobnějších stupních projektové přípravy.

Řešená oblast se až na výjimky nenachází v záplavovém území. (Jedná se o jedinou malou část  řešené lokality, kde je Pekelský potok sveden do stoky ústící do Labe). Záplavové území Labe je vymezeno na jihu, za železniční tratí – viz grafická část změny ÚPn.

Změnou územního plánu nebudou dotčeny zájmy obrany státu.

Žádné další požadavky nebyly ze strany DOSS uplatněny (a rovněž podklady k nim nebyly předány).

B.l)      Vyhodnocení předpokládaných důsledků navrhovaného řešení na životní prostředí, na zemědělský půdní fond a na pozemky určené k plnění funkcí lesa podle zvláštních předpisů

B.l.1.    Vyhodnocení předpokládaných důsledků navrhovaného řešení na životní prostředí

Ve fázi změny územního plánu, řešící pouze změnu zastavitelného území pro danou funkci (bez ohledu na míru konkretizace daného záměru), je podstatná minimalizace vlivů vyvolaných touto změnou na životní prostředí. Konkrétní požadavky budou většinou nárokovány a doloženy až ve fázi dokumentace pro územní řízení. Je nutné splnění příslušných hygienických limitů. V rámci územního, stavebního a případných jiných správních řízení bude nutné doložit, že vlivem stavby a následného provozu nedojde ke znečišťování ovzduší, podzemních a povrchových vod, dále že budou splněny požadované maximální přípustné hodnoty hlukového zatížení a vibrací a zohledněny nároky na dopravní zátěže vyvolané stavbou. Vzhledem k tomu, že v době zpracování změny ÚPn nejsou dostatečně známy všechny potřebné vstupní údaje (není znám přesný charakter činností, které by měly v areálu probíhat), je nezbytné trvat na tom, aby v následujících fázích předprojektové a projektové přípravy stavby byly všechny výše uvedené vlivy odpovědně posouzeny a doloženy.

Změna územního plánu vytváří předpoklady k tomu, aby navržené využití území vyhovělo výše uvedeným obecným požadavkům, jakož i podmínkám vyplývajícím z vyjádření DOSS k návrhu zadání.

Dle požadavku odboru životního prostředí MmÚ byl v dané lokalitě prováděn biologický průzkum (v období 08.2004 – 07.2005) – zprac. P – EKO, s.r.o., Ústí n. L. Průzkum je zaměřen na flóru a faunu (s důrazem na zvláště chráněné druhy volně žijících živočichů a planě rostoucích rostlin ve smyslu zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny ve znění pozdějších změn). Vzhledem k tomu, že požadavek byl uplatněn k návrhu zadání regulačního plánu, budou závěry biologického hodnocení podkladem pro projednání konceptu regulačního plánu. Z dosavadní dílčí zprávy vyplývá, že z hlediska botaniky je celé území silně ovlivněno předchozí intenzivní kultivací, přirozené ekosystémy ani zvláště chráněné druhy rostlin nebyly doposud zjištěny.

Ve smyslu požadavku odboru ŽP MmÚ k návrhu zadání změny bylo zpracováno Hodnocení vlivu změny využití území na krajinný ráz (zprac. Ing. Michal Kopřiva, Litoměřice 07/2005). Na základě zjištěných skutečností a z hlediska kriterií stanovených § 12 zákona č. 114/1992 Sb. je možno konstatovat, že navrhovaný záměr bude představovat slabý až středně silný zásah do podstatných hodnot krajinného rázu, nedojde však k podstatnému snížení a změně krajinného rázu resp. k narušení krajinného rázu dle § 88 odst. 2 písm. a) zákona č. 114/1992 Sb.

Tabulka vlivu záměru stavby obchodního a sportovně rekreačního centra na rysy a hodnoty krajinného rázu z hlediska kriterií ve smyslu § 12 zákona č. 114/1992 Sb.:

            Celé hodnocení krajinného rázu je obsaženo v samostatné  příloze č. 2 této změny.

B.l.1.1. Ovzduší

V souvislosti se zabezpečením zájmů ochrany ovzduší budou respektovány požadavky na ochranu ovzduší k zabezpečení jeho odpovídající kvality v souladu s emisními limity, emisním stropem a programy snižování emisí znečišťujících látek. Předmět změny územního plánu nevyvolá zvýšení emisí znečisťujících látek.